多个城市试点取消预售制，房屋现售离我们还有多远？

10月19日，合肥市房地产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，明确表示鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

此前，深圳首个商品房现房销售试点项目正式亮相。

广东省中山市，也陆续推出了打上“现售”标签的住宅用地。

一时之间，市场上多了很多“预售制正渐渐取消，现售时代即将到来”的声音。

那么，事实是否真的如此，房屋现售时代离我们还有多远？不妨一起来看看。

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最近两天引发市场关注的合肥市《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》是这样说的：

坚持和深化商品房预售管理，探索建立新建商品房现房销售备案制度，房地产开发企业进行新建商品房现房销售前，应当到房地产行政主管部门办理新建商品房现房销售备案手续。优化、简化备案手续，减轻企业运营成本，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。

新建商品房现售应当符合下列条件：现售新建商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已获得《建设工程竣工验收备案表》；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；现售项目具备相对独立管理条件。

《通知》还要求，现房销售备案完成后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源；要严格执行明码标价、一房一价。房地产开发企业进行新建商品房现房销售时，应将新建商品房现售备案证明文件在售楼场所公示。

从中不难看出，合肥市主管部门对于地产商新建商品房现房销售的鼓励支持态度。

02

上个月，广东省房协发布了一份“关于商品房预售许可事项调整”的材料，材料中表示，“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。”

虽然随后，相关人员进行回应称，“目前相关内容尚处于相关谈论阶段，是否正式发布还待最终意见的汇总和研究。”

但人们对于广东将“全面取消预售制度”的猜想还是没有中断。

而似乎正与之呼应，随后不久，深圳首个商品房现房销售试点项目——深圳龙华金茂府就正式亮相。这也意味着，深圳在预售制度改革方面迈出了重要一步。

深圳首个现售房即将入市，而在广东中山，也在推出打上“现售”标签的住宅用地。

5月下旬以来，中山陆续推出15块住宅用地，都要求“现房销售”。而且纵观近期中山推出的地块，已经没有“预售”的了。

不过中山推出的这些“现售”地块，并没有全部顺利拍出。据统计，这15块土地中，已有7宗截止挂牌，最终成交4宗，流拍3宗，流拍率达到43%。

03

“房屋预售制度”在香港又叫“卖楼花”，是20世纪50年代在香港兴起的房屋销售制度，在90年代初期传入内地，和其他内地引进香港的楼市政策一样，“房屋预售制度”的引进，在一定程度上，也曾帮助内地房地产加速市场化进程。

大家可能对《贫嘴张大民的幸福生活》还有一点印象，这部在1998年首播的电视剧，深刻描绘了当时城市市民在极度紧张的住房需求下的生存状态，祖孙三代十几口人共同生活在一间十几平米的小屋内，夫妻生活仅靠一条布帘区隔，毫无隐私而言。

90年代开始，随着市场经济的推行，我国城镇化进程也在不断加快，不过当时住房供给满足不了人们日益增长的住房需求。

1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，首次对预售制度有了明确的法律规定，同年11月颁布《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件，开发商申请办理预售证的提交材料，违规处罚等细则做出规定。

从1994年诞生起，预售制度先后又做出一系列调整，至此商品房预售制度一直沿用至今。

通过以上细节可以看出，我国的预售制度诞生于商品房尚未市场化，住房供给严重不足的大背景下。

预售制度的出现对于开发商来说，降低了准入门槛，加快了资金回笼，满足了开发商对于资金的大量需求，同时对于购房者来说，满足了其住房需求的快速增长，并且提前锁定了价格。

但是随着我国房地产市场的不断发展，预售制度的弊端，也愈加明显，就像前面广东房协指出的那样，“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。”

所以近些年，房地产市场从上而下，就不断传出“取消预售制度”的声音。

04

虽然取消预售制已经在深圳和中山进行试点，但是就目前的结果来看，大家对这种新尝试心里还没底。

商品房预售制度是人民日益增长的住房需求与供给不足的产物。当前我国的城镇化还在不断推进过程中，对于一些城镇化较低的地区来说，还需要预售制度进一步助力。

首先，这些地区随着城镇化不断推进，将释放大量的居民住房需求，一旦贸然取消预售制度，会造成商品房供给大量萎缩。

其次，这些城镇化较低的地区，还是以增量为主导的市场环境，如果一旦取消预售制度，对于开发商来说进军这些城市，将会延长资金回笼速度，为了避免可能会出现的风险，开发商投资这类城市会更加谨慎，这对推进城镇化进程产生不利影响。

此外，取消预售制对于房企的影响最为突出。

商品房预售所带来的资金收入是房地产企业加杠杆的重要方式，通过商品房预售，房地产企业可以提前回笼资金，节约资金成本，有利于企业实现快速周转，撬动更多项目，实现规模的快速扩张。

有数据显示，在房地产开发企业到位资金构成比例中，定金及预收款项占房地产开发资金总额的比例逐年攀升，截止2018年8月，该项比例已经达到33%。如果取消预售制度，必将对房企的资金链产生影响，部分中小房企资金链面临巨大风险，行业波动加剧。这样，中国房地产行业将日益“寡头化”，大企业市场占有率将不断提高。

“商品房预售制度”作为我国房地产市场中的一项基本制度，其产生的影响极为庞大。在未来一段时间内，也许试点的城市会更多，并对目前的预售制度做出一些调整，但是“全面取消预售制度”看来时机还并不成熟。

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